Introduzione
La determinazione dei nuovi prezzi costituisce una delle attività più complesse nella gestione economica degli appalti, sia pubblici sia privati. L’introduzione del Decreto Legislativo 31 marzo 2023, n. 36 (Codice dei contratti pubblici) ha ulteriormente consolidato il principio secondo cui ogni prezzo deve essere redatto sulla base di un’analisi tecnica, economica e documentale delle risorse necessarie all’esecuzione della lavorazione.
La redazione dei nuovi prezzi assume particolare rilevanza nelle varianti in corso d’opera, nelle lavorazioni innovative e nelle opere non contemplate dai prezzari regionali. In tali circostanze il progettista, il direttore dei lavori o il responsabile unico del progetto (RUP) devono predisporre un’analisi che consenta di determinare un prezzo congruo, trasparente, verificabile e coerente con i valori correnti del mercato.
La corretta formazione del prezzo rappresenta, inoltre, uno strumento di prevenzione del contenzioso, poiché consente di dimostrare l’oggettività dei criteri utilizzati nella determinazione del corrispettivo.
Il quadro normativo nel Codice dei contratti pubblici
La disciplina della determinazione dei prezzi trova il proprio fondamento principalmente nell’articolo 41 del D.Lgs. 36/2023, il quale attribuisce ai prezzari regionali il ruolo di riferimento per la progettazione delle opere pubbliche.
Particolare importanza assume l’Allegato I.14, che disciplina la formazione dei prezzari e definisce le modalità attraverso cui devono essere costruite le analisi dei prezzi.
L’articolo 5 dell’Allegato I.14 stabilisce che il prezzo unitario di una lavorazione deriva dalla somma dei costi delle singole risorse necessarie all’esecuzione dell’opera, comprensive di:
| materiali | manodopera |
| noli e attrezzature | trasporti |
| oneri complementari | spese generali |
| utile dell’impresa |
Il legislatore ha quindi abbandonato qualsiasi impostazione meramente estimativa, imponendo una metodologia analitica fondata su elementi oggettivamente accertabili.
Tale principio risponde ai criteri di trasparenza, economicità e buon andamento dell’azione amministrativa sanciti dall’articolo 97 della Costituzione.
Quando è necessario elaborare un nuovo prezzo
L’elaborazione di un nuovo prezzo si rende necessaria ogni qualvolta la lavorazione richiesta non trovi corrispondenza nelle voci presenti nel prezzario utilizzato per il progetto.
Le ipotesi più frequenti sono:
- introduzione di nuovi materiali;
- impiego di tecnologie innovative;
- varianti progettuali;
- modifiche costruttive richieste dalla stazione appaltante;
- lavorazioni specialistiche non contemplate dai prezzari regionali.
Negli appalti pubblici la procedura è disciplinata dall’Allegato II.14 del D.Lgs. 36/2023, secondo il quale i nuovi prezzi sono determinati:
- desumendoli dai prezzari di cui all’articolo 41 del codice, ove esistenti;
- ricavandoli totalmente o parzialmente da nuove analisi effettuate avendo a riferimento i prezzi elementari di mano d’opera, materiali, noli e trasporti alla data di formulazione dell’offerta, attraverso un contraddittorio tra il direttore dei lavori e l’esecutore, e approvati dal RUP.
La metodologia dell’analisi prezzi
Una corretta analisi prezzi deve seguire una procedura rigorosamente documentabile. La lavorazione viene innanzitutto scomposta nelle singole risorse elementari.
Per ciascuna di esse devono essere individuati:
- quantità necessarie;
- costo unitario;
- produttività;
- incidenza sul costo complessivo.
Le componenti fondamentali risultano essere:
Materiali
Il costo deve essere determinato utilizzando esclusivamente valori aggiornati di mercato, comprensivi delle spese di trasporto, movimentazione e sfridi normalmente prevedibili.
Manodopera
La manodopera deve essere valorizzata secondo le tabelle ministeriali previste dall’articolo 41 del D.Lgs. 36/2023 e dai Contratti Collettivi Nazionali di Lavoro applicabili.
Attrezzature e noli
Devono comprendere: ammortamento, manutenzione, carburanti, lubrificanti, costi di esercizio, personale addetto.
Spese generali
L’Allegato I.14 individua una percentuale compresa tra il 13% ed il 17%, comprendente i costi indiretti sostenuti dall’impresa.
Utile d’impresa
È fissato convenzionalmente nella misura del 10%, salvo diversa disciplina contrattuale.
Il prezzo di mercato dei materiali: definizione tecnica e giuridica
1. Come determinare il prezzo di mercato
Questo è l’aspetto che, a mio avviso, merita maggiore approfondimento.
Molti ritengono erroneamente che il prezzo di mercato coincida con:
- il prezzo del prezzario regionale;
- il preventivo del proprio fornitore;
- il prezzo dell’ultima fattura.
In realtà nessuna di queste definizioni è corretta.
Il prezzo di mercato è un concetto economico prima ancora che giuridico.
La determinazione del prezzo di mercato rappresenta uno degli aspetti più delicati nella formazione dei nuovi prezzi negli appalti pubblici e privati. Sebbene il Decreto Legislativo 31 marzo 2023, n. 36 attribuisca ai prezzari regionali un ruolo centrale nella progettazione e nella determinazione dell’importo dei lavori, la corretta costruzione delle analisi prezzi richiede inevitabilmente l’individuazione del reale valore economico delle risorse impiegate. Il legislatore, infatti, impone che i prezzari regionali siano predisposti sulla base dei costi correnti delle risorse presenti sul mercato, ma non fornisce una definizione normativa del concetto di “prezzo di mercato”.
Tale lacuna rende necessario ricorrere ai principi dell’economia aziendale, dell’estimo, del diritto civile e della giurisprudenza amministrativa per individuare criteri oggettivi di determinazione.
La nozione di prezzo di mercato assume, pertanto, una funzione essenziale sia nella predisposizione dei prezzari sia nella redazione delle analisi dei nuovi prezzi, poiché costituisce il parametro attraverso il quale valutare la congruità economica della singola lavorazione.
2. Definizione tecnico-estimativa di prezzo di mercato
In assenza di una definizione legislativa, il prezzo di mercato può essere definito secondo i principi dell’estimo come:
Il corrispettivo ordinariamente praticato tra operatori indipendenti, in condizioni di libera concorrenza, per beni o servizi omogenei, in un determinato contesto territoriale e temporale.
Questa definizione implica tre elementi fondamentali:
- Ordinarietà del prezzo
Il prezzo deve rappresentare il valore mediamente praticato, escludendo: offerte promozionali eccezionali, condizioni privilegiate non ripetibili, rapporti commerciali non concorrenziali. - Concorrenza effettiva
Il mercato deve essere caratterizzato da pluralità di operatori indipendenti. - Contestualità spazio-temporale
Il prezzo è valido solo: in un determinato territorio, in un determinato periodo storico.
Nella dottrina estimativa, il prezzo di mercato rappresenta il punto di equilibrio tra domanda e offerta.
Nel settore edilizio e dei lavori pubblici, la formazione del prezzo segue quasi sempre una struttura a tre livelli:
| Livello | Struttura | Definizione | Nota |
| 1 | Prezzo di listino (o prezzo catalogo) | È il prezzo “ufficiale” del produttore o distributore | NON è quasi mai il prezzo reale di transazione |
| 2 | Sconto commerciale | È la riduzione applicata al listino | Può essere: sconto cliente abituale, sconto quantità, sconto contrattuale e sconto di filiera |
| 3 | Prezzo effettivo di mercato | È il prezzo realmente praticato nella maggioranza delle transazioni | Questo è il vero “prezzo di mercato” ai fini estimativi |
3. Errori ricorrenti nella determinazione del prezzo di mercato
Un errore molto diffuso è:
❌ assumere il prezzo di listino come prezzo di mercato
❌ oppure assumere uno sconto “teorico” come rappresentativo del mercato
Questo genera distorsioni importanti:
• sovrastima dei costi (se si usa solo il listino)
• sottostima dei costi (se si applicano sconti non realistici)
• alterazione delle analisi prezzi
• varianti non congrue
4. Sconto e prezzo di mercato: la vera relazione tecnica
Nel mercato reale:
✔ Il prezzo di mercato è già “scontato” cioè incorpora:
• capacità contrattuale delle imprese
• volumi di acquisto
• condizioni locali
• concorrenza effettiva
👉 quindi lo sconto NON è una variabile aggiuntiva, ma una componente strutturale del mercato
Errori che portano al contenzioso
- utilizzare preventivi non aggiornati;
- usare listini commerciali senza sconto medio di mercato;
- non giustificare la produttività della manodopera;
- utilizzare prezzi storici;
- dimenticare trasporto;
- dimenticare sfridi;
- duplicare le spese generali;
- applicare utili differenti;
- utilizzare materiali fuori produzione.
Confronto pubblico/privato relativamente ai nuovi prezzi introdotti nel contratto
| Appalto pubblico | Appalto privato | |
| Fonte normativa primaria | D.Lgs. 36/2023 | Codice Civile |
| Formazione prezzi | Prezzari regionali | Libertà contrattuale |
| Strumento operativo | Analisi obbligatoria | Analisi consigliata |
| Soggetto principale | RUP | Direttore lavori |
| Articoli di riferimento | Allegato II.14 | Art. 1655 c.c. e seguenti |
Conclusioni
La redazione dei nuovi prezzi è un’attività tecnico-estimativa complessa che richiede competenze in ambito tecnico, economico, giuridico e organizzativo. Il D.Lgs. 36/2023 stabilisce che ogni prezzo debba essere definito attraverso un processo trasparente, documentato e basato sui reali costi di mercato. Il prezzo di mercato rappresenta il valore medio delle effettive transazioni e non un semplice prezzo di listino scontato. Una corretta analisi dei nuovi prezzi è fondamentale per garantire l’equilibrio economico del contratto, la qualità dell’esecuzione dei lavori, la tutela della concorrenza e la riduzione del contenzioso, costituendo una competenza essenziale per progettisti, direttori dei lavori e responsabili unici del progetto.